知人から土地を購入する場合、登記はどのようにしたらいいですか？

• 土地を購入した際に、登記をあなたの名義に書き換えておかないと、売主である知人以外の第三者等に対しては、あなたがその土地の所有者であることを主張できませんので、やはり名義を書き換えることをお勧めします。
  　ちなみに、土地の売買契約を結んで代金を支払っただけでは、当然にはあなたの名義になるわけではありません。名義を書き換えるには、法務局に対し登記申請をする必要があります。
  　この登記申請手続には、専門知識が必要で複雑な手続になりますが、基本的には、売主である知人は印鑑証明書、登記識別情報もしくは権利証等を、買主であるあなたは住民票等をそれぞれご準備頂く必要があります。
  
  また、不動産の売買は、人生において、おそらく最も高額な売買です。
  それだけに最新の注意をはらう必要がありますが、土地や建物を買うにあたり最低限、注意しておくべき主な点は下記の４つです。
  （１） 現在の所有者と実際に住んでいる人は売主と同じ人か？違う人か？
  　正当な所有者でない者から買っても、所有権の取得はできません。最新の登記事項証明書で確認しましょう。登記事項証明書には所有権のほかに、あると困る権利（賃借権や抵当権など）、ないと困る権利（敷地利用権など）の確認もできます。
  （２） 対象物件の現状は？
  　土地が公道にどう接しているか？建物と敷地の関係はどうなっているか？地図や公図や建物図面で確認しましょう。できれば現地へ行き、自分の目で確認しましょう。
  （３） 対象物件の土地の利用についての法令上の制限はないか？
  　例えば、風致地区なら、土地の面積の１割くらいのところにしか建物を建てられない場合があります。
  （４） 環境・施設の実現性と工事責任者の確認
  　電気・ガスの詳細、公園・病院・学校の場所を確認しましょう。

住宅ローンを全額返済したのですが、何か手続きは必要ですか？

• 自宅を購入する際に金融機関から住宅ローンの借入をされた場合、多くはご自宅に抵当権が設定されています。不動産に設定された抵当権は、ローンの全額返済により効力を失いますが、抵当権の登記が自動的に消えるわけではなく、抵当権の登記を抹消する手続を行うことになります。そのため、全額返済されたら、まず、金融機関に抵当権の抹消に必要となる書類を請求し、お早めに手続を済ませることをお勧めします。この抵当権抹消登記にも専門的な知識が必要ですので、銀行から受け取った書類を持って当事務所にご相談下さい。

   

京都府じゃなくても相続手続きの依頼は可能ですか？

• はい。もちろん依頼可能です。当事務所は、法務省のインターネットオンライン申請システムを導入しているので、日本全国どちらの法務局にも相続登記の申請が可能です。
  
  電話、メールまたは郵送でも対応しておりますので、法定相続人全員が事務所にお越しいただく必要はございません。
  
  ただし、実際に不動産を相続する方が関西にお住まいの場合はできるだけ事務所にご来所ください。
  
  もちろん当方から出張可能です。

不動産を贈与したい場合、なにをしたらいいですか？

• 不動産を贈与される場合も、不動産を売買する場合と同じように、登記上の所有者の名義を書き換える手続を行うことになります。その手続については、贈与する人は印鑑証明書、登記識別情報もしくは権利証等を、贈与を受ける人は住民票等をそれぞれご準備頂く必要があります。ただし、不動産等の高額な資産の贈与には、贈与を受けた人に高額な贈与税がかかる場合があり注意が必要です。 当事務所では税理士と相談したうえ、最適な方法をご提案させていただきます。

代物弁済ってなんですか？売買とは違うのですか？

• たとえば、Ａさんの土地建物にＡさんを債務者とする抵当権が設定されています。抵当権の被担保債権は、実際にはＡの息子であるＢが返済していました。ＢさんはＡ名義の不動産を、自分の名義にしたい場合です。
  
  不動産の名義を変更するには、なんらかの物権変動の事由が必要です
  「相続」→今回は当然当てはまりません。
  「売買」→譲渡所得税、不動産取得税がかかります。実際にお金を動かす必要があります。
  「贈与」→贈与税、不動産取得税がかかります。
  
  そこで「代物弁済」です。代物弁済というのは、「お金を借りた返済として、お金に代えて、物で返済する」という意味です。ですから、今回であればAがＢに立替金の返済として不動産で返済するということになります。
  
  よってＢさんも被担保債権の返済は、贈与のつもりではなく、立て替えて払っていたとの認識だったようですので、代物弁済で登記しても問題ありません。
  
  しかし、今回の場合はＡに譲渡所得税が、Bに不動産取得税が課税される恐れがあります。しかし代物弁済による経済的利益が発生しませんので、Bに贈与税は課税されません。

不動産の名義を夫婦共有にすべきか、夫一人にすべきか迷ってます

• 不動産を購入するときに夫婦共有名義でとか親子共有名義でする場合というのは結構あると思います。
  何も考えずに登記すると、税務署から贈与税がかかる旨の文書が届く可能性があります。
  
  この所有権の持分を決めるときには、慎重に資金の出所と持分の関係を精査しなければなりません。
  「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めなければいけません。
  資金を出した者と所有者が違うとか、借入金の当事者と所有者が違うとか、資金の出所を無視し単純に夫婦２分の１ずつにするなど間違った登記をしてはいけません。間違った部分は、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税されます。
  
  例えば２０００万円の土地を夫婦共同名義で持分を２分の１ずつで購入するとします。その購入資金を確保するため銀行から融資を夫が受けるとします。そうすると完了した後の登記には、夫婦２分の１ずつの共有登記と夫の債務者とする抵当権の登記がされます。これを税務署が見たときに、夫のお金ですべて購入しているのに妻に２分の１の所有権があるということで２分の１については贈与があったとみなし、その部分について贈与税を掛けてくるのです。税務署からのお尋ね通知が来た時にわかっても、もう贈与税を逃れることはできません。
  
  上記は極端な例ですが、基本的に共有持分は出資した金銭の割合に応じて登記をしないと後々贈与税がかかることになりますので、よく考えた上で決めてください。
  
  持分について疑問がある方は烏丸仏光寺司法書士事務所までお問い合わせください。

権利証をなくしてしまったのですが、どうしたらいいですか？

• 権利証を盗まれたり、紛失したりしても、それだけで直ちに不動産があなたのものでなくなるわけではありません。
  　所有権移転登記や抵当権設定登記を法務局に対して申請する場合、所有者本人が右登記の内容を把握している証拠の一つとして権利証の提出を求められますが、仮に権利証を紛失してしまった場合でも、別途の費用や手間はかかるものの、これらの登記手続ができなくなるわけはありません。
  　ただし、権利証が万一盗まれた可能性があるのなら、権利証を悪用して不動産の名義が勝手に変えられているかもしれませんし、今後変えられる恐れもあります。その場合には、すぐに法務局で「登記事項証明書」を取得した上で権利内容を確認し、仮に変更が加えられていなくとも、権利証を紛失したことを法務局に連絡することをお勧め致します。
  　また、権利証を紛失されても、権利証が再発行されることはありませんので、権利証をお持ちの方はくれぐれもご注意ください。

登記識別情報と権利証は違うのですか？

• 不動産を購入した場合等の登記が完了すると、法務局から権利を取得した人に対して登記済証（いわゆる権利証）が交付される制度は廃止され、現在は登記済証の代わりに「登記識別情報」が通知されることになりました。この登記識別情報は１２桁の数字とアルファベットで構成されており、記申請の際に、登記名義人であることの証明資料の1つとして法務局に提供する情報です。この登記識別情報は目隠しシールによって保護されていますが、もし第三者に見られたりコピーされたりして情報が漏洩してしまうと従来の登記済証が盗まれたのと同様の危険が生じます。このシールは秘密保持のため、剥がされないことをお勧めいたします。また、登記済証の制度は廃止され今後は交付されませんが、すでに交付をうけている登記済証は無効にはなっていませんし、使えなくなったわけでもありません。今後の登記申請の際に必要になる重要な書類ですので大切に保管しておいて下さい。

認知症の祖父の介護費用ねん出のため不動産を売りたいのですが、可能ですか？

• 御祖父様の認知症の進み具合によりますが、御祖父様の不動産の売買契約のこと、財産管理のことを理解し、意思を伝える能力が衰えてしまっている場合、御祖父様はご自身では売買の手続を遂行できないため、成年後見制度を利用し、成年後見人等の売買手続を代理したり、同意したりする人を家庭裁判所に選任してもらう必要があります。また、成年後見人等が売買手続を代理するときに、お売りになりたい不動産が御祖父様のお住まい又はお住まいに使えるものである場合、さらに売却することを家庭裁判所に許可してもらう必要もあり、通常よりも複雑な手続になります。はやめに当事務所にご相談ください。

贈与税について教えてください

• 贈与税は、個人から財産をもらったときにかかる税金です。
  （会社など法人から財産をもらったときは贈与税はかかりませんが、所得税がかかることになっています。）
  また、自分が保険料を負担していない生命保険金を受け取った場合、あるいは債務の免除などにより利益を受けた場合などは、贈与を受けたとみなされて贈与税がかかることになっています。
  ただし、死亡した人が自分を被保険者として保険料を負担していた生命保険金を受け取った場合は、贈与税でなく相続税の対象となります。
  贈与税の課税方法には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあり、一定の要件に該当する場合に「相続時精算課税」を選択することができます。

不動産取得税について教えてください

• 不動産（土地・家屋）を売買、交換、贈与、新築、増築、改築などによって取得した場合、その取得した方に課税されます。
  不動産の取得とは不動産の所有権を取得することをいいます。
  したがって、登記の有無や取得の原因、有償か無償か等の別を問いません。
  
  不動産取得税（京都府）
  不動産取得税の軽減措置（京都府）
  不動産取得税Q＆A（京都府）

夫婦間の贈与の贈与税の特例（配偶者控除）について教えてください。

• 婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。この場合、贈与税はかかりませんが、登記費用や不動産取得税はかかりますのでご注意ください。
  
  夫婦間の贈与でも1年間で110万円を超える贈与があった場合、贈与を受けた人は110万円を超える贈与額に対して贈与税が課税されます。ただし、「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」という制度があります。その概要は次の通りです。
  特例を受けるための適用要件
  (1) 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
  (2) 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること、または居住用不動産を取得するための金銭であること
  (3) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産、または贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること
  
  なお、配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。また、この控除により贈与税が発生しなくても、必ず贈与税の確定申告が必要となります。
  
  よって、夫の自己資金と住宅ローンによる借入金でマイホームを購入する場合、“婚姻期間が20年以上経過”していれば、贈与税の評価額（購入価格ではなく、土地は路線価、建物は固定資産税評価額となります）または現金で2,110万円までは、妻に非課税で贈与することが可能です。
  
  しかし、夫婦が住宅を購入するとき、その購入資金を夫婦共同で負担する場合があります。
  このとき、実際の購入資金の負担割合と所有権登記の持分割合が異なっている場合には、贈与税の問題が生ずることがあります。
  例えば、総額4,000万円の住宅を購入し、夫が3,500万円、妻が500万円の資金負担をしたにもかかわらず、所有権の登記は夫婦仲良く夫と妻それぞれの持分を1/2とした場合です。
  この場合、妻の所有権は登記持分の1/2ですから、4,000万円の1/2の2,000万円となります。
  しかし、購入のための資金は500万円しか負担していませんから、婚姻期間が20年以上あれば差額の1,500万円については配偶者控除が適用できますが、婚姻期間が20年未満の場合は夫から妻へ贈与があったことになります。

配偶者控除の対象となる居住用不動産の範囲について教えてください。

• 婚姻期間20年以上の夫婦の間で居住用不動産の贈与が行われ、一定の条件に当てはまる場合には贈与税の配偶者控除が受けられます。
  この場合の居住用不動産は、贈与を受けた配偶者が居住するための国内の家屋又はその家屋の敷地です。居住用家屋の敷地には借地権も含まれます。
  なお、居住用家屋とその敷地は一括して贈与を受ける必要はありません。
  したがって、居住用家屋のみあるいは居住用家屋の敷地のみ贈与を受けた場合も配偶者控除を適用できます。この居住用家屋の敷地のみの贈与について配偶者控除を適用する場合には、次のいずれかに当てはまることが必要です。
  (1)　夫又は妻が居住用家屋を所有していること。
  (2)　贈与を受けた配偶者と同居する親族が居住用家屋を所有していること。
  この具体的な事例を二つ説明します。
  イ　妻が居住用家屋を所有していて、その夫が敷地を所有しているときに妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合
  ロ　夫婦と子供が同居していて、その居住用家屋の所有者が子供で敷地の所有者が夫であるときに、妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合
  また、居住用家屋の敷地の一部の贈与であっても、配偶者控除を適用できます。
  なお、居住用家屋の敷地が借地権のときに金銭の贈与を受けて、地主から底地を購入した場合も、居住用不動産を取得したことになり、配偶者控除を適用できます。
  
  ※上記の配偶者控除は同じ配偶者間において一生に一度しか受けられません。ご注意下さい
  
  烏丸仏光寺司法書士事務所では配偶者控除の制度を活用した不動産の名義変更の相談を毎日受け付けております。（税理士とも相談しながらお客様にとって最適な方法を考えます。）

借金があるので、贈与税を払ってでも不動産の名義を別人に変えておきたいんですけど…

• 一応、できますが、この場合の贈与という行為は、債権者の債権を害することを知ってしたものと認められるので、債権者は民法424条の詐害行為取消権を行使して、詐害行為取消請求の訴えを起こし、贈与契約の取消等を請求できます。この勝訴判決が確定すれば、原告は債務者に代位して単独で所有権移転登記の抹消登記申請をすることができます。
  形式的に離婚して夫の持分を財産分与で妻に譲渡するのも同様です。もちろん、裁判の結果がどうなるかは裁判所の判断ですからなんとも言えませんが、このように登記名義だけを変更する行為は、いたずらに法律関係を複雑にするだけで、債務者にとって何のメリットもありません。不動産の売却等も視野に入れ、債務をいかに整理していくかを考えるべきだと思います。

「保証委託契約による求償債権」ってなんですか？登記簿に書いてありました。

• 登記簿の乙区の抵当権設定登記の登記原因が「年月日保証委託契約による求償債権年月日設定」となっている場合がありますが、どういう意味なのか教えてくださいと、聞かれることが多々あります。
  債務者=設定者（不動産の所有者）としてお答えします。
  通常の、債権者（銀行）と債務者の直接の債権を被担保債権として抵当権設定登記がなされた場合は、登記原因は、「年月日金銭消費貸借年月日設定」と記載されます。登記原因が「年月日保証委託契約による求償債権年月日設定」となっている場合は、債権者（銀行）と債務者の抵当権設定契約ではなく、債権者、債務者、保証会社の３当事者関係のうち保証会社と債務者間の保証委託契約による求償債権を被担保債権とする抵当権設定契約です。一見複雑な関係に思われますが、個人の債務者・保証人・債権者の関係を思い浮かべればわかりやすいと思います。
  債権者・債務者間では金銭消費貸借契約が、保証会社・債務者間では保証委託契約が、そして、債権者・保証会社間では保証契約が締結されています。もし、債務者が債務を履行できなかったときは、保証会社が債務者の代わりに債権者に弁済することになり、その代わりに保証会社は、債務者の不動産に設定した抵当権を実行し債権を回収することができます。

抵当権のついた不動産の売買契約をしてしまったんですが、これでいいのでしょうか？

• 通常、不動産の売買契約書には、売主は残金を受け取るまでに担保などの抹消をし、きれいな不動産を買主に引き渡すように記されていると思われます。ところが売主も事前に担保を抹消できるほど資力に余裕がないのが一般的です。そこで売主は、買主から受け取る残金の一部を担保抹消のための返済金に充当する必要がでてきます。とは言ってももちろん買主は完全な所有権の移転が保証されなければ残金を支払えません。
  このような売主、買主のニーズや不安に応えるために我々司法書士が存在すると言えるでしょう。司法書士が残金支払いの場に立ち会い、担保の抹消や所有権移転登記申請に必要な書類を確認することにより買主は安心して残金の支払いをすることができ、一方売主も残金の受領前に権利証なと゛の重要な書類の交付を強いられることを避けられます。
  以上のように売買契約における同時履行を円滑にしていただくため、当事務所の司法書士は「立会」型の登記代理委任契約を受託いたします。
  
  貴方の場合も司法書士に「立会」を依頼することによって、残金の支払いと引き換えに担保の抹消されたきれいな不動産の所有権移転登記を受けることができるでしょう。

不動産を売った場合、どんな税金がかかるのでしょうか？

• 不動産売却には、売主・買主ともに、さまざまな税金や諸費用がかかるため、売買代金のことしか考えずに取引をすると、後から損した気分になります（売却額から税金や諸費用を差し引いた額が、手元に残るので）。 事前にチェックして不動産売却を計画的に進めましょう。→こちらをご覧ください。